השבח הוא לא רק לאל!

מהו מס שבח ? 

מס שבח מקרקעין נקבע בסעיף 6(א) לחוק מיסוי מקרקעין ובה מס השבח מוטל על השבח במכירת זכות מקרקעין.
השבח הינו הסכום שבו עולה שווי המכירה על שווי הרכישה.
מס שבח מקרקעין הינו מס רווח הון הנוצר בגין עלית ערך המקרקעין אשר אינה מהווה מלאי עסקי אצל המוכר.

למה מגיע לי החזר מס שבח?

מס שבח מהווה מקדמה על חשבון המס הסופי של הנישום.
בסמוך למכירת הנכס הנישום מגיש חישוב שומה עצמית בטופס 2990 למנהל מיסוי מקרקעין, ומופק לו שובר תשלום בגין שבח המקרקעין.
בנוסף הנישום נדרש להגיש בגין שנת המכירה דוח שנתי לפקיד השומה שבו תערך ההתחשבנות הסופית של הנישום עם רשות המסים.
פעמים רבות מדובר באזרחים אשר בשנת המכירה לא עבדו, או שקיים תנאים נוספים שיכולים לזכות את הנישום בהחזר מס שבח.
למעשה בדוח השנתי הנישום מתמסה בשנה אחת על רווח ההון שנצמח לאורך השנים בגין המקרקעין והמחוקק הבין שיש כאן עיוות ולכן איפשר לנישום לבקש לבצע פריסת שבח.
כלומר לבקש לפרוס את רווח ההון שנצמח לאורך השנים למשך מספר שנים ולא להתמסות בשנה אחת.

מה זה פריסת שבח?

סעיף 48א(ה) לחוק מיסוי מקרקעין קובע כי המוכר מקרקעין רשאי לבקש להתמסות על  השבח הראלי(רווח ההון ממכירת המקרקעין) כאילו נבע השבח בחלקים שנתיים שווים וזו עד תקופה של 4 שנות מס או תקופת הבעלות בנכס לפי הנמוך מבינהם.
במצב זה יכול הנישום להנות מחלוקת המס למשך מספר שנים ותוצאת המס יכולה להתשנות לטובת הנישום.
המחוקק הבין למעשה כי מיסוי הנישום בשנה אחת אינה הוגנת היות והשבח נצמח למשך מספר שנים רב ולכן הוא מאפשר חלוקה של השבח למספר שנים.
בכל אחת משנות הפריסה חלק השבח הראלי יצורף להכנסה החייבת של הנישום באותה השנה וחישוב המס יעשה לאחר שנלקח בחשבון כלל הכנסתו של הנישום.
על מנת לבצע פריסת שבח יש להגיש דוחות לפקיד השומה לכל אחת משנות הפריסה.
את בקשה הפריסה יש להגיש על גבי טופס 7003.

מהם התנאים שיאפשרו פריסת שבח?

א.על המוכר להיות תושב ישראל.
ב. תקופת הפריסה המרבית תהא לא יותר מ4 שנות מס או תקופת הבעלות בנכס לפי הנמוך מבינהם.
תקופת הפריסה תהיה על פי בקשה הנישום ואפשרי שתהיה קצרה מ 4 שנות מס.
(תקופת הבעלות בנכס תספר – החל מהשנה הראשונה שלאחר הרכישה שבו הגיע הזכות לידי המוכר וסיומה בשנת המכירה)
ג. המוכר חייב בהגשת דוחות שנתים לפקיד השומה בגין כל אחת משנות הפריסה.

כיצד יחושב תקופת הבעלות בנכס לעניין פריסת שבח לגבי נכס אשר התקבל בירושה?

בהחלטת מיסוי 5825/12 נקבע כי תקופת הבעלות לצורך פריסת שבח תכלול גם את התקופה שבגינה המוריש החזיק בנכס, כך היורש

נכנס ל”נעלי המוריש” לעניין תקופת הבעלות בכנס.

מצב זה מאפשר למעשה ליורש המוכר נכס שהתקבל אצלו למכור את הנכס לאחר זמן קצר ועדין להנות מפריסת שבח לפי שנות

החזקת הנכס של המוריש.

האם ניתן לקזז הפסדים מול שבח מקרקעין?

מכיוון שמס שבח מהווה מקדמה על חשבון מס הכנסה,
רשות המיסים מאפשרת טרם הגשת הדוח השנתי  לשנת המכירה לקזז מהשבח הפסדים שקדמו לשנת המכירה של המקרקעין.
לצורך כך הנישום נדרש להמציא אישור מקורי מפקיד השומה על גבי טופס 1271א.
בטופס זה מפרט פקיד השומה למנהל מס שבח את גובה וסוג הפסד אשר קיים לנישום בגין שנה שקדמה לשנת המכירה.

איזה סוגי הפסדים ניתנים לקיזוז מול שבח מקרקעין?

הפסד עסקי– ניתן לקיזוז מול שבח ראלי או סכום אינפלציוני חייב, על פי החלטת המוכר.
הפסד הון– יקוזז תחילה כנגד השבח הראלי והיתרה תקוזז כנגד סכום אינפלציוני חייב. (המוכר יכול לבקש כי לא יקוזז ההפסד כנגד סכום אינפלציוני)
בנוסף קיזוז הפסד הון יכול להעשות כך:
שקל הפסד הון מול שקל רווח הון ראלי, ושקל הפסד הון מול 3.5 שקל סכום אינפלציוני חייב.
הפסד הון מניירות ערך- הפסד הון מניירות ערך ניתן לקיזוז מול שבח מקרקעין על פי הכללים.

פיצול שבח בין בני זוג – תכנון מס

רווח הון שאינו ממקרקעין מיוחס לבן זוג שהכנסותו משכר או מעסק גבוהה יותר.
בשבח מקרקעין ייחוס השבח מיוחס אך ורק לבן הזוג שעליו רשום המקרקעין. נאמר ונמכר נכס שהתקבל בירושה מצד משפחתה של אישתך, אזי השבח ייוחס לאישתך בלבד.
קיימים מקרים המאפשרים פיצול השבח בין בני הזוג, כך שהשבח מתחלק בין בני הזוג על פי חלקם ברכוש המשותף שנמכר:
א. במקרה ונכס רשום על אחד מבני הזוג והדירה שימשה למגורי בני הזוג, נדרש להוכיח חזקת שיתוף בין בני הזוג.
ב. במקרה ודירת המגורים שימשה במשך תקופה ארוכנה למגורים משותפים של בני הזוג, אזי לא תהיה בעיה לפצל את השבח.

פיצול השבח גורם להטבת מס משמעותית, היות והשבח מתחלק בגין בשני הזוג וכך כל אחד מהם נהנה ממדרגות מס נמוכות ומנקודות זיכוי בגין הכנסה אשר פוצלה.
מייצגים אשר מחוברים למערכת רשות המיסים יודעים טרם הגשת בקשה להחזר מס שבח באם בני הזוג זכאים לפיצול שבח מקרקעין.

 שבח מקרקעין ומס יסף

מס יסף קרוי בפני העם מס עשירים והינו מס שמוטל על הכנסות גבוהות
נכון לשנת 2020, הכנסה חייבת  של נישום מעל 651 אלף ש”ח שנתית תחויב במס נוסף של 3%. (כך שהנישום מגיע למס מצטבר של 50% עבור הכנסה שמעל ל651 אלף ש”ח בשנה)
עלתה הסוגיה בעניין זה האם חל מס יסף על שבח מקרקעין? 
לטענת רשות המיסים פריסת רווח הון או שבח הינו פריסה טכנית ולכן מס יסף יחול גם על הכנסה מרווח הון ושבח שנפרסו. 
העניין נדון בפסק דין שרל שבטון.
במידה ונערך לבני זוג חישוב נפרד אזי גם מס היסף יחושב על ההכנסה החייבת במס של כל אחד מבני הזוג בנפרד, כלומר תקרה לכל אחד מבני הזוג.

 מוכרי מקרקעין מעל גיל 60 זכאים להחזר מס שבח ?

 סעיף 5א לחוק מיסוי מקרקעין קובע כי הפקעה מהווה מכירה בתנאי שהתקבלו פיצוים בגינה.
היות והפקעה מסווגת כמכירה הוראות הדיווח למנהל מיסוי מקרקעין חלות על הנישום וכן תשלום המס.
מס השבח בגין הפקעה הינו מחצית ממס השבח שחושב, כלומר חישוב המס יחושב כמכירת נכס רגיל אך בגין המס ינתן זיכוי של 50% מהמס.

מכרתי דירה ולא שילמתי מס, האם אני חייב במס שבח ? 

חלק חמישי לחוק מיסוי מקרקעין קובע פטור בגין מכירת דירת מגורים מזכה.

בסעיף 49ב מגדיר זכאות לפטור במכירת דירת מגורים מזכה בידי המוכר במידה ונתקיים אחד מאלה:
1. הדירה הנמכרת היא דירתו היחידה של המוכר בישראל ובאזור, והמוכר מחזיק בדירה במשך שנה וחצי לפחות מיום שהדירה הינה דירת מגורים, בנוסף המוכר לא רשאי על מנת לזכות בפטור למכור דירה אחרת במהלך שנה וחצי שקדם למכירה האמורה.
2. במידה ונמכרת דירת מגורים בירושה, המוכר נכנס לנעלי המוריש לצורך הפטור, במידה ומתקיים כל אלה:
א. המוכר הוא בן זוגו של המוריש או בן של המוריש או בן זוגו של בן של המוריש.
ב. לפני פטירת המוריש היה המוריש בעלים של דירת מגורים אחת בלבד.
ג. אילו היה המוריש עדין בחיים והיה מוכר את דירת המגורים היה זכאי לפטור ממס שבח בשל המכירה.

פטור חד פעמי – הוראה מיוחדת סעיף 49ה
למרות הוראת סעיף 49ב המוכרת דירת מגורים מזכה, יהיה זכאי לפטור ממס במכירתה במידה ונתקיים כל אלה:
1. במועד מכירת הדירה הראשונה יש בבעלותו דירת מגורים נוספת אחת בלבד.
2. המוכר מכר את הדירה הנוספת בפטור ממס בתוך 12 חודשים מיום מכירת הדירה הראשונה.
3.סכום שווי של הדירה הראשונה והדירה הנוספת יחד לא עלה על התקרה*.
4. המוכר רכש בשנה שלפני מכירת הדירה הנוספת או ירכוש בשנה שלאחר מכירתה דירת מגורים אחרת כהגדרתה בסעיף 9(ג).